Implicații globale - Metoda cu care proprietarii unei vile din Franța au încercat să scape de chiriași: au mințit că au o ofertă de la L’Oreal

O vilă de lux și o notificare suspectă

Din anul 2020, Juliette și Baptiste, un cuplu din Franța, își închiriau vila situată pe un teren generos de 5.000 m² pentru o chirie lunară de 2.800 de euro.

În 2022, însă, aceștia s-au hotărât să vândă proprietatea și le-au trimis locatarilor o notificare de evacuare în scopul vânzării.

În legislația franceză, această notificare are o dublă valoare. „Aceasta constituie o ofertă de vânzare adresată direct și prioritar chiriașului. Totuși, prețul declarat trebuie să fie rezonabil, iar condițiile de vânzare trebuie specificate clar”, a explicat Florence Iung, avocat în cadrul Baroului din Quimper.

Doriți mai multe informații pe tema Externe, International și Divert me?

Proprietarii au fixat prețul de vânzare la suma astronomică de 2,5 milioane de euro, moment în care chiriașii au realizat că ceva nu este în regulă.

Argumentele chiriașilor: Prețul era aproape dublu față de piață

Chiriașii au refuzat să accepte oferta, considerând-o o tactică abuzivă (o simulare de vânzare) menită doar să îi împiedice să își exercite dreptul de preemțiune și să îi oblige să părăsească vila.

Pentru a-și demonstra punctul de vedere, ei au adus dovezi solide în instanță:

• Prețul istoric de achiziție: Proprietarii cumpăraseră inițial imobilul cu doar 228.273 de euro.
• Evaluările inițiale ale agențiilor: Două agenții imobiliare locale estimaseră valoarea vilei între 1.150.000 și 1.300.000 de euro.

Proprietarii au susținut că suma este justificată de prețurile exclusiviste din zonă, oferind ca exemplu o proprietate vecină cumpărată de brandul Lancôme în 2020 pentru 2.050.000 de euro.

Chiriașii au demonstrat însă că această comparație nu are fundament, deoarece proprietatea deținută de Lancôme era de nouă ori mai mare decât a lor.

Mai mult, cuplul a pretins că gigantul L’Oréal s-ar fi arătat interesat de achiziție la prețul de 2,5 milioane de euro și că o altă casă de parfumuri ar fi înaintat o ofertă de 2,2 milioane de euro.

Decizia Curții de Apel

Disputa a fost tranșată definitiv. Printr-o hotărâre pronunțată pe 4 februarie 2026, Curtea de Apel din Aix-en-Provence a dat dreptate chiriașilor.

Deși în dreptul imobiliar frauda nu se prezumă, fiind de datoria chiriașului să demonstreze reaua-credință, locatarii au reușit acest lucru printr-o expertiză judiciară independentă. Aceasta a evaluat proprietatea la 1,5 milioane de euro.

Judecătorii au concluzionat că prețul pretins de proprietari (cu un milion de euro mai mare decât cel real) a reprezentat o manevră frauduloasă clară.

În plus, verificările instanței au scos la iveală adevărul despre presupușii cumpărători. L’Oréal nu depusese niciodată o ofertă oficială de cumpărare, iar oferta companiei de parfumuri a fost declarată neserioasă, deoarece nu îndeplinea condițiile legale minime. În plus, chiriașilor nu li se solicitase nici măcar o vizionare a imobilului.

Ca urmare a acestei decizii, instanța a dispus anularea imediată a notificării de evacuare și reînnoirea automată a contractului de închiriere pentru o perioadă de încă trei ani, în beneficiul chiriașilor.

Deși Juliette și Baptiste pot să își vândă în continuare proprietatea dacă doresc, aceștia o pot face acum doar sub statutul dezavantajos de „vilă ocupată”, ceea ce îi va scădea drastic valoarea comercială.

„Proprietatea este situată într-un cadru de-a dreptul excepțional, iar acesta este motivul real pentru care chiriașii au luptat să rămână. Având în vedere disproporția uriașă a prețului cerut, este evident că din partea proprietarilor nu a existat o intenție reală de a vinde, ci doar o încercare de a scăpa de locatari”, a concluzionat avocatul Florence Iung.