ECONOMIE: Asociațiile de proprietari, stat în stat. Unde se duc banii și cum se umflă fondurile speciale

Asociațiile de proprietari, stat în stat. Unde se duc banii și cum se umflă fondurile speciale

Modul în care sunt gestionate fondurile de rulment și reparații în blocurile din România, cum se majorează tarifele fără justificare, cum sunt semnate contracte fără licitație și de ce legislația actuală lasă breșe uriașe pentru abuzuri sunt întrebări la care cetățeanul de rând nu are nici în 2025 răspunsuri.

Haosul financiar din asociațiile de proprietari

În România, peste 7,2 milioane de oameni trăiesc la bloc. Pentru ei, asociația de proprietari ar trebui să fie un mecanism simplu, transparent și reglementat strict.

În realitate, multe funcționează ca un sistem paralel, în care administratorul și președintele de bloc gestionează sume considerabile fără un control instituțional coerent.

Legea 196/2018, care reglementează administrarea condominiilor, lasă spațiu pentru interpretări, iar instituțiile care ar trebui să verifice aceste activități acționează rar și fragmentat.

Datele arată că transparența în administrarea fondurilor rămâne principala problemă semnalată de proprietari. Fondul de rulment, fondul de reparații, contribuțiile pentru servicii comune sau cheltuielile pentru reparații urgente sunt gestionate adesea fără justificări clare. În multe cazuri, asociațiile cer bani suplimentari în numele unor lucrări anunțate, dar niciodată motivați prin devize, facturi sau procese-verbale.

Fondurile speciale, un mecanism folosit pentru umflarea cheltuielilor

Legea permite constituirea fondurilor de rulment și reparații. În practică, acestea au devenit o zonă gri. Administratorii pot cere sume mari în avans, argumentând urgența unor lucrări sau necesitatea refacerii spațiilor comune. Lipsa unor proceduri standard privind devizele, selecția furnizorilor și justificarea costurilor face ca numeroase asociații să colecteze bani fără controale ulterioare.

ANPC a verificat în ultimii ani administratori care au perceput contribuții nejustificate sau au ascuns contracte semnate fără aprobarea adunărilor generale. În trecut, autoritatea a sancționat inclusiv administratori care refuzau să prezinte registrele de casă sau care calculau cheltuielile pe persoană într-un mod netransparent.

ANRSC, instituția responsabilă cu reglementarea serviciilor publice, arată în rapoartele sale că multe asociații nu respectă obligațiile privind afișarea cheltuielilor sau modul de calcul al facturilor colective.

Contractele fără licitație, o altă vulnerabilitate majoră

O problemă recurentă este semnarea contractelor cu firme de întreținere, deratizare, lifturi sau igienizare fără nicio procedură transparentă. În numeroase cazuri, administratorul sau președintele selectează o firmă în mod unilateral, uneori cu tarife mult peste nivelul pieței.

Dosarele din instanțe arată situații în care s-au plătit sume disproporționat de mari pentru lucrări minore, fără ca proprietarii să fi aprobat vreodată contractele.

Astfel de procese scot la iveală nu doar lipsa de transparență, ci și vulnerabilitatea sistemului: administratorii pot gestiona fonduri mari fără audituri, iar proprietarii pot afla abia după ani că banii au dispărut.

Fraude documentate în instanță și reacția autorităților

În ultimul deceniu, zeci de administratori au fost condamnați pentru delapidare sau fals privind fondurile colectate de la locatari. Prejudiciile variază de la câteva zeci de mii de lei până la peste 500.000 de lei în cazuri extreme. Cel mai frecvent, instanțele au constatat lipsa registrelor contabile, contracte fictive sau plăți nejustificate către firme apropiate administratorilor.

Curtea de Conturi a evidențiat în rapoartele sale problemele din relația dintre primării și asociațiile de proprietari, în special în ceea ce privește încasarea cotelor de întreținere și gestionarea spațiilor comune.

Primăriile din marile orașe primesc anual sute de sesizări. În București, Cluj-Napoca sau Iași, oamenii reclamă lipsa de acces la documentele contabile, majorările repetate ale fondurilor speciale și contractele atribuite preferențial.

De ce nu pot fi controlate eficient asociațiile

Asociațiile de proprietari au un statut juridic intermediar: nu sunt nici complet publice, nici complet private. Această ambiguitate creează o zonă de protecție pentru cei care le conduc. Instituțiile pot interveni punctual, dar nu pot efectua controale sistematice fără plângeri explicite.

În plus, Legea 196/2018 stabilește obligații pentru administratori, dar nu creează mecanisme clare de audit sau verificare financiară. Nici nu presupune obligativitatea unei licitații pentru lucrările contractate, ceea ce lasă libertate totală conducerii asociației.

Experții consultați de autorități subliniază că singura soluție reală ar fi digitalizarea completă a contabilității, acces liber pentru proprietari la toate situațiile financiare și audituri externe periodice.

Proprietarii plătesc, dar nu decid

În numeroase asociații, adunările generale se desfășoară cu participare minimă. Proprietarii nu se prezintă, iar administratorii au mână liberă. Această lipsă de control civic favorizează abuzurile și perpetuează sistemul în care câțiva oameni decid pentru un bloc întreg.

Asociațiile continuă astfel să funcționeze după logici opace, iar oamenii ajung să plătească sume considerabile pentru servicii pe care nu le controlează.